![]()
Son zamanlarda İstanbul’da birçok gayrimenkul danışmanı ile konuşma imkânım oldu. Bu vesileyle İstanbul Anadolu yakasında birçok bölgeyi gezdim. Gittiğim her bölgede, her yerin inşaat şantiyesine döndüğünü, birçok yeni bina yapıldığını, bunun yanında çok büyük projelerin de olduğunu gözlemledim. Bu bende, ülkenin lokomotifi diye adlandırdığımız inşaat sektörü ile ilgili bu araştırma makalemi yazmama sebep oldu.
Konutta Satış Durumu Nasıl?
Konutta, belediyelerin verdiği yapı kullanma izin belgesi kapsamındaki daire sayısı arzı gösteryoir, ilk satışlar ise talebi. Dolayısıyla arz ve talep arasındaki fark da bize stoku veriyor.
TUIK verilerini incelediğinizde konut stokunun son dört yılda 670.853 adet arttığını göreceksiniz. Konut arz ve talebinin bire bir çakışması zaten beklenen bir veri değil. Ancak yine de bu fark stokun nasıl geliştiği konusunda en doğruya yakın düzeyi gösteren bir veri niteliğinde. Konut satışına ilişkin veriler ancak son dört yıl itibariyle tüm Türkiye için mevcut. Dolayısıyla 2013’e kadarki dönem için herhangi bir karşılaştırma yapmak ve stok hesaplamak mümkün değil. Malesef bu yüzden toplam stok bilinmiyor.
2015 yılından sonra konut stoku hızı yavaşlamakla birlikte, yeni inşaatlardaki yüzde 10’luk artış, gelecekte daha çok konutun arz edilmesi demek. Talep o ölçüde artmadığında, stok daha da büyüyecek ve sorunlar ağırlaşacak demek.
Konut Satışında Artışın Sebepleri Neler?
Ülkemizde, konut satışlarındaki reel talebin birçok sebebi olduğu söylenebilir, ama en belirgin olanlarını sayacak olursak;
- Büyüyen ekonomi ile birlikte insanların alım gücündeki artış,
- Siyasi istikrara olan güvenden ötürü insanlardaki borçlanma cesareti,
- Özellikle yakın coğrafyadaki çalkantılı süreç ve belirsiz ortamın, ülkemizi yabancı yatırımcı açısından güvenli bir liman kılıyor olması,
- Genç nüfusumuzun yüksek olmasından ötürü her geçen gün artan konut ihtiyacı,
- Deprem gerçeği ve yaşam kalitesinin düşük olduğu çarpık kentleşme alanlarının yenilenme ihtiyacı,
- Paranın değerini koruyan bir araç olarak gayrimenkulün düşünülmesi,
- Konutun rant aracı olarak görülmesi.
Britanya merkezli küresel gayrimenkul şirketi Knight Frank’ın her dört ayda bir yayınladığı küresel konut fiyat artışı raporunda, Türkiye yıllık bazda yüzde 13,9’luk artışla zirvedeki yerini ‘korudu’. Knight Frank’ın raporunda, Türkiye ve İsveç’in ilk iki sırayı koruduğu belirtilirken, geçen çeyreğe göre Türkiye’nin konut fiyat artışının yüzde 19’dan yüzde 14’e; İsveç’teki fiyatların ise yüzde 13’ten yüzde 9’a düştüğü ifade ediliyor.
![]()
İnşaat Sektörü Neden Önemli?
Dünya inşaat pazarının %90’ından fazlasına hâkim olduğu düşünülen, toplam 250 firmanın içerisine en fazla firma sayısıyla ikinci sırada girmeyi başaran ülkemiz, son beş yıldır “Dünyanın En Büyük Uluslararası Yükleniciler” listesinde Çin’den sonra ikinci sırada yer aldı. Ülkemizin üç kıtanın (Avrupa, Asya, Afrika) kavşağındaki benzersiz konumu, rekabet becerisi, müşteri memnuniyeti, nitelikli insan gücü ve risk alma kapasitesi Türk Müteahhitlerini bu başarıda öne çıkaran özellikler.
Mevcut hükümetimizin bu sektöre destekleri ve sektörde son yıllarda gelinen parlak nokta, ülkemize bu alanda tarihi bir fırsat sunuyor. Bu itibarla, ülkemizin konut alanında birikimi olan TOKİ (Toplu Konut İdaresi) tarafından gerçekleştirilecek yurt dışı açılımları sayesinde, inşaat taahhüt firmalarımıza yeni alanlar açmak mümkün. TOKİ’nin, ülkemizin tarihsel, siyasal ve ekonomik ilişkilerinin bulunduğu ve kaynak ihtiyacı olmayan belirli ülkelerde (Cezayir, Suudi Arabistan, Irak, İran, Katar, Türki Cumhuriyetler vb.) hükümetler arası anlaşmalar vasıtasıyla atacağı adımlarla, birkaç yılda hedeflenen ihracat hasılatının yakalanması mümkün.
Bugün birçok KOBİ, inşaatla alakalı işlerde çalışıyor. İnşaat sektöründeki büyüme, inşaat sektörünün yan sektörlerinin yanı sıra, halıdan ev tekstiline kadar doğrudan veya dolaylı 250 – 300 iş kolunu ilgilendiriyor ve milyonlarca ek istihdam yaratılmasına neden oluyor. Bu durum ekonomimiz için kısa vadede önemli olabilir, fakat bana göre; gitmemiz gereken yer burası olmamalıdır.
Peki, Neden İnşaattan Sanayiye Dönmeliyiz?
İnşaat bizim gibi göçlere açık, genç nüfuslu ve kentsel dönüşüm ihtiyacı olan bir toplumda bir ihtiyaç, bunda tereddüt yok. Sorun, inşaatı esas sektör olarak seçip, büyümeyi buna dayandırmakta. İnşaat ekonomiyi canlı tutuyor, ama gelişmesine, kalkınmasına, ar-ge ve yeni teknolojilerin keşfedilmesine sanıldığı kadar imkân vermiyor.
Konuta talep hala oldukça yüksek bir düzeyde görünüyor. Bunun bir sebebinin; paranın değerini korumak için yapıldığını unutmamak gerekiyor. Bunun sonsuza kadar sürmesi mümkün değil. Bugün konutta yaşanan şaşırtıcı talebe karşın, inşaata dayalı büyüme modelinin doğru olmadığı kanaatindeyim. İnşaat ve emlak faaliyetinin koşulsuz bir biçimde desteklenmesine dayanan büyüme modelinin ne tür sorunları beraberinde getirdiğini gösteren çok sayıda akademik araştırma mevcut. Tıpkı aynı politikayı izlemiş olan ve 1997’de krize giren Uzakdoğu ülkeleri gibi, yakın dönemde krize giren ABD, İspanya ve İngiltere gibi.
İnşaat sektöründeki ve emlak fiyatlarındaki kontrolsüz büyümenin; yüksek enflasyon, düşük gelir gruplarının konut satın alabilirlik ve kiralaya bilirlik gücünün azalması, üretken sektörlerden sermaye kaçışı ve yeni yatırım yetersizlikleri gibi sorunları beraberinde getirdiği tespit edilmiş durumda.
Örneğin Tayvan’da; bir dönem yapım kesiminde yaşanan büyüme döneminin ardından, yapı stoku gereğinden fazla büyümüş, ortaya çıkan arz fazlası ve değersizleşme çok sayıda şirketin iflası ile sonuçlanmıştı.
İnşaat sektöründeki kontrolsüz büyümenin neden olduğu ve hemen her ortamda karşılaşılan temel sorunların başında, ihtiyaç fazlası yapılı çevre üretimi gelmekte. Bu gibi durumlarda gerek ihtiyaç fazlası yapı stokunu, gerek bu stokun gerektirdiği ihtiyaç fazlası altyapı yatırımlarını gerçekleştirmek için kamusal kaynaklar irrasyonel bir biçimde harcanmakta.
İnşaat sektörü, ilk üretimden sonra büyümeye çok kısıtlı katkı yapıyor. Oysa imalat sanayi büyümeye çok seferlik katkı yapan bir sektör. Hatta inşaatta kullanılan birçok ürün de o imalat sanayisinde yapılan tezgâhlar aracılığıyla üretilir. Türkiye’nin TÜİK’e göre sermaye malı ithalatı %30, ara malı ithalatı %70 bandında olduğuna dikkat edersek, imalat sanayisini geliştiremediğimiz takdirde inşaat sektöründe ve diğer tüm sektörlerde ara mallarını da dışardan ithal etmek zorunda kalacağız. Bu da, cari açığımızın artmasına sebep olacak..
![]()
Son söz olarak şunu söyleyebiliriz; inşaat sektörü bütün Türkiye için faydalıdır. Geçmiş tecrübeler, arsa rantı ile inşaat sektörünü birbirinden ayırmanın mümkün olduğuna işaret etmekte. Unutmayalım ki; Kore’nin Samsung’u aynı zamanda çok büyük bir inşaat şirketi. Doğru çerçeve tasarlanırsa, kaynaklar sanayiden inşaata değil, inşaattan sanayiye doğru da kayabilir.
Saygılarımla,
Nevzat Erdağ
Eğitimci, Yazar, Yönetim Danışmanı, Mali Müşavir ve Bağımsız Denetçi
